Los préstamos hipotecarios Uvas son tentadores porque la cuota es baja, similar a un alquiler, y permite llegar al sueño de la casa propia. Pero hay una serie de cuestiones que deben ser tenidas en cuenta a la hora de analizar detalladamente su conveniencia.
La primera de ellas es que la cuota no se ajusta por inflación, como muchos creen. Para calcularla el banco utiliza lo que se denomina “sistema francés”, que significa que la cuota es igual a lo largo de todo el plazo del crédito, aunque va variando, mes a mes, la composición de la cuota, entre intereses y lo que va quedando como saldo de deuda. Tal como funciona ese sistema, los primeros años se paga básicamente intereses y el capital se reduce en menor medida, mientras que sobre el final del plazo sucede lo contrario.
Las hipotecas Uvas le agregan a ese sistema, la inflación, de modo que mensualmente se va indexando el saldo de deuda y se va re-calculando la cuota. Eso significa que si el deudor ajusta por inflación su cuota de un cierto mes para calcular la del siguiente, no obtendrá como resultado el monto a pagar porque habrá hecho un cálculo erróneo.
Con este sistema lo que sucede es que, en la práctica, no se va licuando el saldo adeudado por efecto de la inflación a lo largo del tiempo, tal como ocurría con los préstamos que se daban antes de la aparición de las Uvas. Gracias a ello los bancos se animan a dar créditos a plazos largos en moneda local.
Esto significa, a su vez, que los primeros años (durante los cuales los deudores casi no amortizarán capital), la deuda se irá incrementando a la par de la inflación y nominalmente será cada vez más elevada. Puede resultar confuso para muchos que si la inflación fuera del 20% anual, al final del año se deba casi 20% más aun habiendo pagado todas las cuotas en tiempo y forma. Aunque suene paradójico, así será.
El otro aspecto confuso en la operatoria Uvas es su vinculación con el costo de construcción. Una Uva refleja ese indicador al momento de su creación pero luego varía según la inflación general medida por el Indec de modo que la evolución en el tiempo del costo de construcción nada tiene que ver con la cuota de las hipotecas.
También cabe aclarar el impacto del dólar respecto de estos préstamos. Los inmuebles usados (que son los únicos “apto crédito”) cotizan en dólares, pero los créditos son en pesos y el monto al que se puede acceder depende de los ingresos mensuales de las familias, también en pesos, de manera que cuando el dólar sube, se aleja la posibilidad de acceder a la vivienda propia con un préstamo que naturalmente no aumenta por incrementos en el tipo de cambio. En esos momentos la única solución es que el deudor cubra esa diferencia con dinero de su propio bolsillo.
Como además la gestión de una hipoteca es un trámite extenso, estas variaciones pueden suceder ese período y el banco no se hará cargo del problema. Una recomendación muy importante en ese sentido pasa por evitar firmar boletos de compra venta. Al respecto hay que tener en cuenta que los bancos no emiten una aprobación irrevocable del crédito previa a su desembolso de modo que si hubiera un problema y ya se hubiera firmado el boleto, revertir esa transacción es virtualmente imposible. Algunos inmobiliarios siguen alentando la firma de boletos para acceder en ese momento al cobro de su comisión. Es fundamental tener en cuenta esta cuestión.
En lo relativo a si es buen negocio tomar hipotecas Uvas o no, la respuesta no es tan simple. Depende de la evolución futura de muchos factores. Pero una de las principales variables a mirar es la evolución del precio de los inmuebles medidos en dólares sobre todo respecto del monto aportado por el deudor como capital propio. Es decir, si el banco financia el 70%, dado que durante años se deberá básicamente lo mismo en pesos en términos reales, lo relevante es mirar qué irá pasando con el 30% invertido respecto de la evolución del saldo de deuda dolarizado y la variación del precio del inmueble.
Si el dólar se retrasara respecto de la inflación y las propiedades en dólares no subieran, ese 30% se licuaría. Conclusión: sería un mal negocio y el efecto de capitalizarse por haber accedido a una vivienda propia mediante una hipoteca Uva, se evaporaría.
Si por el contrario el precio de los inmuebles subiera en dólares más que la inflación, el deudor habría ganado plata sobre su 30% y consecuentemente si a los 4 o 5 años vendiera la casa (pre-cancelando el crédito) tendría una ganancia de capital importante. Si además hubiera habido una devaluación, también se licuaría la deuda medida en dólares. Conclusión: gran negocio!.
Cómo se ve, hay muchas variables que impactan sobre la cuestión, que a lo largo de los años del préstamo se irán comportando de diferente manera, con resultados no tan fáciles de medir. Cabe aclarar que lo más usual es que los préstamos hipotecarios se cancelen antes del final por cuestiones que hacen típicamente al devenir de las familias: mudanzas, migraciones, casamiento de los hijos, fallecimientos, etc.
Por otro lado cabe resaltar un concepto ya mencionado: los préstamos Uvas no aplican a unidades en pozo. Solo sirven para las terminadas con títulos perfectos e hipotecables. Las pre-aprobaciones que emiten a veces los bancos para quienes entran en pozo, en esencia no tienen otra validez que una apreciación cualitativa no vinculante.
Es muy importante ser conscientes de ello a la hora de entrar en un proyecto en construcción y pagar cuotas en el marco de un boleto. Al final, cuando se reciba la unidad, el comprador deberá afrontar lo que deba en ese momento en efectivo o mediante una hipoteca Uva, que deberá gestionar para lo cual la pre-aprobación realmente no tendrá mayor valor. Y como en cualquier boleto de compra venta, si hubiera dificultades para acceder al préstamo, el vendedor no tendrá ninguna responsabilidad al respecto.
Por último hay que decir que las hipotecas Uvas son una herramienta de reciente creación en el sistema financiero argentino cuya sustentabilidad en el tiempo depende de que se logre encontrar un modelo de fondeo adecuado, aún inexistente. Los bancos captan fondos a corto plazo así que la posibilidad de prestarlos en volumen a muchos años es algo muy limitado. El aluvión de colocación de los últimos meses (creció 100% en muy poco tiempo) no puede ni debe continuar porque no hay cómo fondearlo.
Para resolver el problema se apunta a crear esquemas de securitización de carteras. Por ahora es algo que ni siquiera ha empezado y ante ese escenario, que ha desencadenado una gran preocupación en las entidades financieras, han subido la tasa de interés con su consiguiente impacto en las cuotas hipotecarias. Se estima que deberán subir más aún en los próximos meses para generar interés entre inversores por las carteras a securitizar. Probablemente requieran inflación más 6 o 7% anual, de modo que el cliente terminaría pagando bastante más para afrontar los gastos bancarios y la rentabilidad pretendida por las entidades financieras.
Lo malo es que ello enfriará el mercado. Es una realidad. Lo bueno es que lo hará sustentable. De lo contrario, las hipotecas Uvas habrán sido algo pasajero que ayudó al gobierno en las elecciones de medio término como ninguna otra medida gubernamental.
