Analyse: Vor allem für Eigennutzer wurde die Immobilie teurer
Die Immobilienpreise steigen augenscheinlich im Rekordtempo. Deshalb müssen Immobilienkäufer immer tiefer beziehungsweise länger in die Tasche greifen. Das gilt für Eigennutzer mehr als für Kapitalanleger. Eine Studie des Baufinanzierers Hüttig & Rompf vergleicht anhand von 60.000 realen Finanzierungsfällen aus der vergangenen Dekade den Grad der finanziellen Lasten in Relation zum monatlichem Haushaltsnettoeinkommen. Einbezogen wurden Immobilien quer über alle Objektarten, Wohnlagen und Käufertypen – also Eigennutzer und Kapitalanleger. Demzufolge mussten Eigennutzer im Jahr 2012 für eine durchschnittliche Wohnung mit 100 Quadratmetern das 50-fache des monatlichen Nettoeinkommens aufbringen. Darauf verweist das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA).
Im Jahr 2021 lag diese Belastung bereits beim 71-fachen des Haushaltsnettoeinkommens. Damit gehen nahezu sechs komplette Jahresnettoeinkommen für den Immobilienerwerb drauf. Zwar mussten auch Kapitalanleger deutlich mehr als noch vor zehn Jahren aufwenden. Dennoch kommen diese vergleichsweise günstiger davon. Das liege allerdings auch daran, dass ihr finanzielles Belastungsniveau bereits vor zehn Jahren niedriger lag. Sie mussten im Jahr 2012 „nur“ 33 monatliche Nettoeinkommen aufwenden. Nach den neuesten Zahlen sind mittlerweile 45 Nettomonatseinkommen für die Finanzierung einer 100-Quadratmeter-Wohnung nötig. Die unterschiedlichen Quoten ergeben sich auch aus der unterschiedlichen Einkommenshöhe von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Während unter den Eigennutzern vermehrt auch junge Familien mit noch geringerem Einkommen zu finden sind, ist die Kapitalanlage mit Immobilien häufig erst später im Leben ein Thema, wenn ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.
Die Erwerbskosten für eine Immobilie lagen laut der Studie 2021 im Schnitt bei 3.958 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind zwar insgesamt 78 Prozent mehr als noch 2012, dennoch sei in prozentualer Hinsicht die monatliche Finanzbelastung etwas moderater gestiegen. Das gelte vor allem für Kapitalanleger, aber auch für Eigennutzer. Während für Letztere 2012 immerhin 21,6 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung fällig wurden, waren es 2021 rund 23,9 Prozent. Bei Kapitalanlegern sank die monatliche Belastung sogar leicht und betrug im vergangenen Jahr 11,5 Prozent des Nettoeinkommens.
Möglicherweise sorgte also ein vergleichsweise geringerer Finanzierungsaufwand mit dafür, dass innerhalb von zehn Jahren beim Immobilienkauf der Kapitalanlegeranteil von 17 auf 30 Prozent gestiegen ist. Zudem verfügen diese mit 8.175 Euro monatlichem Haushaltsnettoeinkommen auch über deutlich mehr Liquidität als Eigennutzer mit monatlich 5.715 Euro. Da am Kapitalmarkt in der Niedrigzinsphase und bei volatilen Börsen attraktive Anlagemöglichkeiten fehlten, nahmen Kapitalanleger eher Immobilien und dabei bevorzugt kleinere Objekte ins Visier. Diese ließen sich leichter vermieten. Die Tendenz bei den Bauzinsen deutet auf weiter steigende Hypothekenzinsen hin. Dies dürfte dazu führen, dass zukünftig noch weniger Kaufwillige über die nötige Liquidität verfügen. (DFPA/mb1)
Das Deutsche Institut für Altersvorsorge GmbH (DIA) mit Sitz in Frankfurt am Main hat das Ziel, Wissen und Kompetenz der Deutschen auf dem Gebiet der privaten Altersvorsorge zu fördern. Gesellschafter des DIA sind die Deutsche Bank AG, DWS Group, BHW Bausparkasse und die Zurich Gruppe Deutschland.